Jak podaje egospodarka.pl, epidemia zatrzymała szybki wzrost cen mieszkań, ale nie widać przy tym poważnych przecen. Barierami dla nich są m.in. bezprecedensowa stymulacja monetarna i fiskalna, kondycja finansowa gospodarstw domowych czy fakt, że Polacy szukają dziś bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.
Wprowadzone przy okazji epidemii restrykcje mają wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym, jednak z całą stanowczością nalezy powiedzieć, że już w maju mamy do czynienia z ożywieniem.
Zgodnie z przewidywaniami ceny mieszkań pozostają stabilne. Bazujemy przy tym póki co na informacjach o cenach pochodzących z ofert o chęci sprzedaży mieszkań. Na te zapisywane w umowach notarialnych przyjdzie nam bowiem poczekać co najmniej kilka miesięcy.
Koronawirus, a sprawa mieszkaniowa
Oczywiście jeśli koronawirus i związane z nim ograniczenia gospodarcze zostaną z nami na dużej, kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków przestaną rosnąć, ale nawet wtedy przeceny nie powinny być duże. Przed epidemią nasz rynek nie urósł zbyt mocno (na tle innych krajów Europy), a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Punkt startowy mamy więc zupełnie inny niż na przełomie lat 2007/8, a ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent.
Mamy bezprecedensowy program stymulacji monetarnej i fiskalnej, które w otoczeniu wzmożonej inflacji mogą działać na rynek mieszkaniowy w zupełnie odwrotną stronę – w kierunku stabilizacji cen, a w skrajnym przypadku nawet nominalnych wzrostów.
Czynniki , które mogą stabilizować rynek mieszkaniowy to :
1. Niechęć do przecen
Dane na temat cen ofertowych sugerują, że właściciele mieszkań używanych nie są skorzy do obniżania cen (wg danych firmy Sonar Home średnia cena ofertowa od początku epidemii spadła w stolicy o mniej niż 1%).
2. Brak alternatywnych inwestycji
Ważnym hamulcem dla spadków jest też popyt inwestycyjny. Powód to lokaty oprocentowane przeciętnie na około 0,5% w skali roku i obligacje skarbowe, których oferta od maja jest nawet 2-3 razy gorsza niż jeszcze w kwietniu. Do tego dochodzi awersja do ryzyka, czego ofiarą padły między innymi fundusze inwestycyjne, z których w marcu i kwietniu odpłynęło o około 23 mld złotych więcej niż do nich napłynęły.
3. 500+ i finanse gospodarstw domowych
W odróżnieniu od sytuacji sprzed ostatniego kryzysu finansowego w znacznie lepszej kondycji są też dziś gospodarstwa domowe. I tak na przykład z danych CBOS wynika, że większość (61%) rodaków ma oszczędności. W 2007 roku odsetek ten był na poziomie zaledwie 23%. Lepszą sytuację finansową rodaków potwierdzają też badania Eurostatu. Wynika z nich na przykład, że w 2019 roku problemy z niewystarczającymi środkami na życie, czyli brakiem pieniędzy „do pierwszego” deklarowało 4,5% badanych. W 2008 roku odsetek ten był na poziomie 14,4%. Nieprzewidziane wydatki zmusiłyby ponadto teraz 29% gospodarstw domowych do pożyczenia pieniędzy. To sporo, choć w 2008 roku brak pieniędzy na nieprzewidziane wydatki deklarowało 51% badanych.
4. Wsparcie od banków
Jeśli ktoś, w związku z ograniczeniami nałożonymi na gospodarkę, popadnie w problemy finansowe, to też rozwiązania zaoferowane przez szeroko pojęty sektor bankowy powinny skutecznie pomóc. O co chodzi? Pierwszą zmianą były cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dzięki nim kredytobiorcy złotowi powinni zaobserwować wyraźny spadek raty kredytu. W przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. złotych możemy mówić o spadku raty o 150 złotych – z 1530 zł do 1380 złotych miesięcznie.
5. Wsparcie od rządu
Jeśli już wspominamy o rozwiązaniach legislacyjnych, to nie sposób nie zauważyć innych działań rządu. Te najgłośniejsze mają oczywiście za zadanie zminimalizowanie efektów ograniczeń w gospodarce i skutków epidemii. Cel jest prosty – możliwie szybkie odrodzenie gospodarki wraz z postępującym jej odmrażaniem.
6. Nierealne oczekiwania sprzedających
Rozmawiając o zmianach cen powinniśmy przy tym bazować na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Pierwsze mówią przecież o tym za ile Polacy nieruchomości faktycznie kupowali, a drugie jedynie o tym za ile sprzedający chcą je sprzedać. Co ciekawe, w tym rozdźwięku pomiędzy faktycznymi umowami, a nadziejami sprzedających leży kolejny hamulec dla spadków cen. Przeciętna cena ofertowa w przypadku mieszkań używanych w 7 największych miastach to prawie 9,5 tys. złotych za m kw. (dane za I kw. 2020 r.). Z drugiej strony średnia dla faktycznie zawartych transakcji to 7,9 tys. złotych za m kw. To oznacza, że mamy prawie 1,6 tys. złotych „rozjazdu” wynikającego przynajmniej częściowo z nierealnych oczekiwań sprzedających.
7. Trwalsze fundamenty rynku
Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaście lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowały zakupy spekulacyjne – Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Dowód? Na lokacie mogli zarobić więcej niż na wynajmie. Popularne były przy tym systemy zakupu np. 10/90. Polegał on na tym, że 10% ceny wpłacane było na etapie dziury w ziemi, a 90% dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowało później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań. Mało tego, kilkanaście lat temu głównym motorem rynku był kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idących w dziesiątki procent rocznie kryzys sprowadził wyceny mieszkań w dół o zaledwie kilkanaście procent w ciągu kilku lat.
om
Fot. Arch.